Alquileres con opción a compra

Derechos y obligaciones

El alquiler con opción a compra permite a los compradores el acceso a la adquisición de una vivienda, se trata de una inversión muy rentable.

Esta alternativa se recoge en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y aparece también en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero se trata de un contrato atípico, ya que es consecuencia de la aplicación de la autonomía de voluntad y libertad en el pacto de un contrato doble (incluye un contrato de alquiler y un contrato de compraventa), deberá realizarse el pacto ante acta notarial por sus características especiales y puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros si ambas partes están de acuerdo. Asimismo, al estar sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, puede dar lugar a diferentes situaciones fiscales.

El pago (mensual) se compone del pago del alquiler al que se le añade un monto adicional que se acredita como pago inicial. Esta fórmula permite al inquilino adquirir la vivienda como propia, pasado el tiempo de alquiler acordado (lo habitual es entre dos y cinco años), descontando parte del precio los alquileres pagados hasta el momento, de esta manera a la hora de acceder a la hipoteca, el banco tendrá en cuenta esta inversión previa.

No obstante, si durante ese período existiese una posible caída de los precios de la vivienda, el inquilino no podrá beneficiarse de esta mejora de mercado, ya que el precio de venta es el estipulado cuando se firmó el contrato de alquiler con opción a compra.

En el contrato deberá aparecer no solo el precio de alquiler, la cuota de suplemento de pago inicial, el tiempo de alquiler, sino también a cargo de quién correrán los gastos de la comunidad y las posibles reformas que sea necesario llevar a cabo y asimismo deberá constar en el contrato la prima o aval.

Es muy importante tener en cuenta que si el inquilino se retrasa en los pagos del alquiler, puede perder el derecho a compra, y que en el caso de que finalmente el arrendatario no ejerza su derecho de compra, el dinero invertido no se recuperará.

También hay que tener en cuenta que el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler, pero la opción a compra caducará, por ser dos contratos diferentes.

El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido para ejercer su derecho a compra, y el propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure el mismo.

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Siempre es importante contar con tu abogado de confianza
para asegurarte de que el contrato y proceso se hace de la manera adecuada.