¿Se suspende el pago de alquileres de locales durante el COVID-19?

La crisis causada por el COVID-19 impacta todos los aspectos de la vida cotidiana, personal y profesional. Para reducir los perjuicios causados a los autónomos y empresarios que no cuentan con recursos económicos suficientes para hacer frente a esta situación, el Gobierno ha adoptado determinadas medidas excepcionales.

Por lo tanto, existen dudas en varios ámbitos, y uno de ellos constituye el pago del alquiler de locales.

El contrato de arrendamiento de local es el contrato bilateral que une dos partes: el arrendatario y el arrendador.

El arrendatario es el obligado a pagar la renta o el precio convenido. El arrendador, por su parte, debe mantener el estado de goce pacífico durante el tiempo del contrato para el ejercicio de la actividad pactada, conforme al artículo 1554.3 del Código Civil.

Entonces, se trata de un contrato con obligaciones sinalagmáticas, es decir correspondientes a ambas partes, y el incumplimiento de una de las partes puede implicar el incumplimiento de la otra parte o la ruptura del contrato.

Ante el conflicto hay que intentar lograr un acuerdo entre ambas partes

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, ha establecido el cierre temporal de los establecimientos comerciales minoristas. Entonces, la suspensión de las actividades supone la imposibilidad del arrendatario de cumplir con su obligación de garantizar el goce pacifico del local para el desarrollo de la actividad prevista.

En esta situación, ¿el arrendador puede dejar de cumplir su obligación de pago de la renta del local?

En este supuesto, el primer paso consiste en referirse a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento. La verificación permite determinar si el contrato trata en alguna manera de las situaciones excepcionales, del supuesto de la fuerza mayor y de sus consecuencias en las relaciones entre el arrendador y el arrendatario del local.

En segundo lugar, hay que intentar lograr un acuerdo entre ambas partes. Por ejemplo, puede consistir en pactar el aplazamiento del pago de la renta del local por no poder obtener beneficios de este último.

Si el contrato no hace referencia a este tema y que no se ha podido alcanzar un acuerdo, entonces hay que buscar las soluciones previstas en la normativa.
De hecho, el Real Decreto-Ley de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, del 21 de abril 2020, establece una respuesta global a esta situación.

No consagra el incumplimiento de la obligación de pago, pero aplaza éste para permitir la disminución de la carga sobre los arrendatarios, en una situación dificultada por la imposibilidad de seguir con su actividad económica.

Así, el Real Decreto Ley, en su artículo 1, distingue dos situaciones:

– En primer lugar, cuando el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. Se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo del estado de alarma (y sus prórrogas) y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse los cuatro meses. El aplazamiento de la renta se realizará por el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, contando tras el plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

– En el supuesto en que no se trata de un arrendador que sea un gran tenedor, en el mismo plazo de un mes, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta solo si el aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Es importate tener claro en qué casos el arrendatario puede solicitar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia

El artículo 3 de este RD hace referencia a los criterios de acceso al aplazamiento de las rentas. Entonces, podrán beneficiar del aplazamiento del pago de la renta del local los autónomos dados de alta en el régimen de seguridad social correspondiente, cuya actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
En el caso contrario, deberán acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en comparación el mismo periodo en el año anterior.

Asimismo, también podrán beneficiar de este aplazamiento las pymes que cumplan con los requisitos anteriores, y que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Redacción, Adèle Ottavi

Supervisión, David López Ortega