¿Qué ocurre si mi terraza sufre humedades?

Vivo en un inmueble con varios copropietarios ¿Quién debe pagar?

Conforme a lo dispuesto en el artículo 392, esta situación se da cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Sin embargo, determinadas partes de un edificio o local pueden ser objeto de un aprovechamiento independiente. En nuestro caso, la terraza forma parte del inmueble con distintos copropietarios, pero por tener un acceso propio a este espacio, me corresponde el uso privativo de la terraza. Asimismo, esta terraza tiene la doble condición de ser un elemento comunitario con uso privativo.

¿Quién debe responder de las reparaciones en caso de humedades en una terraza de uso privativo?

La Ley 49/1960 de propiedad horizontal menciona en su artículo 9.1 b) que corresponde a cada uno de los propietarios el deber de “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.”

Se deduce que corresponde al propietario las cargas derivadas del mantenimiento del espacio privado. Por otro lado, la conservación y el mantenimiento de los elementos comunes corresponden a la comunidad de propietarios (artículo 10 1. Ley de Propiedad Horizontal).

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A quien corresponde el pago

Entonces, para determinar a quien corresponde el pago de las reparaciones, la jurisprudencia ha realizado una distinción según la causa que ha originado el daño, como lo afirma la siguiente sentencia, dictada por la Audiencia Provincial de Huelva, sección 1ª, de 11 de enero de 2001: “Como suelo de la terraza y el perímetro que delimita, es una parte de cada vivienda y por lo mismo, es privativa. Pero como parte integrante de la estructura del edificio, como techo del piso que tiene debajo, es elemento común. De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la índole, la causa, o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la tenaza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, es evidente que afecta a lo común, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes.”

Como consecuencia, habrá que determinar la causa de las humedades: si proviene de un defecto estructural, las reparaciones corresponderán a la comunidad. Por lo contrario, las reparaciones debidas al propio uso de la terraza por su propietario tendrán que ser pagadas exclusivamente por éste.

La determinación del responsable según el origen de la causa del daño, que se trate de la falta de mantenimiento del comunero o de un defecto estructural, podrá ser confiada a un perito especialista.

¿Cubre la comunidad los daños estéticos?

Primero, hay que ver si la comunidad de bienes tiene un seguro que cubre estos daños estéticos. Si no existe, solo corresponderá a la comunidad la obligación de pagar el importe correspondiente de la retirada y reposición de elementos con características económicas similares a los elementos de origen.