EL ADMINISTRADOR DE MI FINCA ME ROBA

En primer lugar, vamos a analizar qué funciones tiene un administrador de fincas:

según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al administrador:

“a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”

Segundo, según el Código civil:
Artículo 1709: Por el contrato de mandato se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.
Artículo 1719: En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.
Artículo 1720: Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.
Artículo 1726: El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.

Pese a que estas atribuciones son claras, si queremos, como vecinos sin apoyo del resto tener «información», según la doctrina, no existe un derecho abstracto de información a favor de los propietarios, sino en función de finalidades concretas.

Pongamos algunos ejemplos:

SOBRE EL IMPORTE DE LAS FACTURAS:

Por tanto, si por Ley (artículo 20 de la LPH) le corresponde al administrador «efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes», la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado por la Junta de Propietarios (AP Málaga, sec. 4ª, S 21-4-2008, nº 236/2008, rec. 837/2007).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de octubre de 1.986, sostiene que la obligación de rendir cuentas es inherente al mandato, debiendo el mandatario rendir cuentas detalladas y justificadas, expresando los ingresos y los gastos, basándose en documentos y comprobantes (Sentencias de 25 de mayo de 1.950, 22 de enero de 1.957, 8 de febrero de 1.960, 26 de mayo de 1.966 y 24 de mayo de 1.975).

El artículo 1720 del Código Civil establece que «todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo». La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante.

Ahora bien, hay que determinar si el derecho del artículo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal se trata de un derecho individual o de un derecho colectivo de la Junta de Propietarios, por lo cual el Administrador no tendrá obligación legal de atender la petición individual.

EN FAVOR DERECHO COLECTIVO:
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2004 “… ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea”.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de mayo de 2004: la Ley de Propiedad Horizontal no concede «en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad (…) el derecho de información viene concebido para que los propietarios, con conocimiento adecuado de la situación, puedan asistir y votar en las Juntas de la Comunidad donde se toman los acuerdos en interés de los mismos e impugnar los acuerdos si estima que son irregulares y no para informarse de unos acuerdos que ya adquirieron firmeza y de los gastos realizados en función de los mismos (…) el objeto de ese derecho no viene dado a un miembro individual de la Comunidad de Propietarios a quien le compete controlar la gestión del Administrador durante los últimos años, sino que ello es una función que le corresponde a la Junta de Propietarios”.

EN FAVOR DERECHO INDIVIDUAL:
Sentencia de la AP Lugo, Sec. 1.ª, 268/2021, con referencia expresa a la doctrina del Tribunal Supremo, nos recuerda que “El art. 20.e) de LPH no se refiere ni consagra expresamente el derecho de información de los propietarios sobre las cuestiones de interés general de la comunidad y, especialmente, sobre los archivos y la documentación relativa a la misma, éste se infiere de la dicción del propio precepto cuando señala que aquélla habrá de estar » a disposición de los titulares”. Ahora bien como resulta de la STS de 16 de abril de 1993 (doctrina reiterada en las STS de 14 de febrero de 2002 y 18 de marzo de 2010), no existe disposición alguna específica en la LPH que establezca un hipotético derecho de información y que, además, sancione la falta de éste, lo cual no excluye que los propietarios tengan derecho a ser informados sobre la marcha de la comunidad, y exhibición en todo caso de la documentación solicitada en el despacho del administrador, en aquellos aspectos que se valoren necesarios, pero nunca entregas genéricas o ilimitadas de información, con los límites de la buena fe y la prohibición del ejercicio antisocial o abusivo del derecho ( art. 7 del CC ), ni sustituir con dicha petición las funciones fiscalizadoras que corresponden a la Junta de Propietarios, así la jurisprudencia, refiriéndose al derecho general a la información de los comuneros, que permite revisar la documentación de la comunidad, admite que se ejerza de una forma responsable, excluyéndolo cuando se refiera a asuntos ya tratados en juntas anteriores cuando no tengan por objeto la impugnación de los acuerdos en ellas adoptados”.
AP Madrid, Sec. 9.ª, 20-6-2019 “A la vista de lo anterior, y partiendo del derecho del comunero a examinar la documentación de la Comunidad, pues no otra cosa resulta del artículo 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (corresponde al administrador » custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad «), debe afirmarse, como hace la sentencia de instancia y resulta de las sentencias antes citadas, que ese derecho no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso”
SAP Las Palmas (Sección 3ª) núm. 472/2013 de 25 septiembre (JUR 2014\70683) “tras reconocer que, como sucede en todos las estructuras jurídicas de tipo colectivo, el derecho de información es fundamental como medio de que los órganos de gobierno e incluso los simples miembros del colectivo conozcan el funcionamiento del ente o comunidad, y puedan ejercer los mecanismos de control”.

CONCLUSIÓN: DEPENDE DE LA INFORMACIÓN QUE SE PIDA:
SAP Granada núm. 155/2007 de 20 abril (JUR 2007\271049), el derecho a la información “no puede entenderse como la facultad de todo propietario a obtener cuanta documentación quiera y le venga en gana o con fines inespecíficos, sino como el derecho a examinarla en el lugar donde está a su disposición, o eventualmente obtener copia, en función de circunstancias que así lo aconsejen por la complejidad o interés específico del asunto, dado que ha de compatibilizarse el derecho a la información con el deber de los órganos de la Comunidad de proteger el interés general, evitando conductas con fines obstruccionistas (STS. 28.2.2005) o de control o fiscalización general, más propias de una auditoria que de una petición de información para la intervención en la Junta en los términos legalmente exigidos (AP. de Santa Cruz de Tenerife de 13 de mayo de 2000). Y así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de noviembre de 2003 justifica los límites del derecho de información del comunero en que todos los derechos deben ejercitarse conforme a la exigencia de la buena fe proscribiéndose su ejercicio antisocial o abusivo, proclamado con carácter general en el artículo 7 CC, y sobre todo en el argumento de que los propietarios no pueden sustituir a la Junta en sus funciones propias, como órgano de representación y gobierno de la Comunidad, de acuerdo con el artículo 14 de la LPH , de modo que esa finalidad de control y fiscalización general que supondría el derecho omnímodo a conocer toda la información de la Comunidad, debe ejercerla la Junta de Propietarios, incluso a petición del Comunero -art. 16.2 LPH -, sin que este legitimado éste para esa labor de fiscalización y control general que prevé el artículo 14.a) LPH , la cual debe desarrollarse por los cauces ordinarios, esto es, en sede de la Junta Ordinaria o Extraordinaria.”

El Administrador tiene obligación de rendir cuentas en la junta general de propietarios convocada a tal efecto pero no individualmente. El derecho individual se limita a poder acceder a los documentos necesarios para votar, actuar en las Juntas. En caso de querer documentos con fines de “control” o “fiscalización” en general se tiene que pedir vía la Junta de propietarios.

SOBRE LA INFORMACIÓN BANCARIA:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 27 de febrero de 2007, sostiene que «una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor. Así pues, el administrador no viene obligado a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en este procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas al actor, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de noviembre de 2005 declaró que el art. 16.1 LPH dispone: «Que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y cuentas, para lo cual, no ofrece dudas, por la propia naturaleza de las cosas, que para que los propietarios puedan aceptar y discutir los presupuestos y las cuentas, tienen que conocer los datos, documentos y justificantes que precisen para ello, bien previamente o en la propia junta, pues no puede tomarse como dogma lo que sobre el particular puedan manifestar el presidente o el administrador, pero esta información queda circunscrita a la junta de propietarios en tal momento y si no se hace así, el camino es el de impugnación de la Junta, conforme el art. 18 LPH, en los términos fijados en la Ley, pues una vez consentida la Junta, el acuerdo deviene inimpugnable»
SAP Las Palmas (Sección 3ª) núm. 472/2013 de 25 septiembre (JUR 2014\70683) “Pues, desvinculado de la decisión de la Junta de Propietarios, el comunero carece de competencias propias de fiscalización de la vida económica de la comunidad. Inclusive, si lo que se pretende es la auditoría de las cuentas, la única facultad del comunero para lograrlo sería solicitar dicha pericia por medio de acuerdo de la Junta de Propietarios. Desconectada de las competencias de la Junta, no existe un derecho de información autónomo del comunero para fiscalizar las cuentas de la comunidad a la que pertenece, ni por supuesto un omnímodo y genérico derecho de consulta y testimoniado de la documentación contable de dicha comunidad.”
SAP Granada núm. 155/2007 de 20 abril (JUR 2007\271049), “los propietarios no pueden sustituir a la Junta en sus funciones propias, como órgano de representación y gobierno de la Comunidad, de acuerdo con el artículo 14 de la LPH , de modo que esa finalidad de control y fiscalización general que supondría el derecho omnímodo a conocer toda la información de la Comunidad, debe ejercerla la Junta de Propietarios, incluso a petición del Comunero -art. 16.2 LPH -, sin que este legitimado éste para esa labor de fiscalización y control general que prevé el artículo 14.a) LPH , la cual debe desarrollarse por los cauces ordinarios, esto es, en sede de la Junta Ordinaria o Extraordinaria.”
La Audiencia Provincial de Madrid (sentencia de 20 de mayo de 2004) sostiene que la Ley de Propiedad Horizontal no concede “en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad».

CONCLUSIÓN: La información bancaria se tiene que pedir vía el presidente para que convoque una junta.
SOBRE EL LISTADO DE LA COMUNIDAD:

La Agencia Española de Protección de Datos en su informe 0261/2013:
“ la comunicación de datos deberá limitarse a aquéllos que -en cada caso- resulten «adecuados, pertinentes y limitados» para el cumplimiento de la finalidad que legitima el acceso a los mismos, que en estos supuestos viene referido al control del buen gobierno de la comunidad.”
“Así, a título de ejemplo, no cumple el requisito de idoneidad la comunicación de los directorios con los datos de domicilio de los propietarios o sus números de cuenta corriente, ya que en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración de la comunidad de propietarios. Igualmente, y en lo que se refiere a nóminas de los empleados de la comunidad, debe tenerse en cuenta que junto con la información referida a sus retribuciones, aparecerán otros datos, como el domicilio fiscal, la cuenta corriente en que se produzca los pagos e incluso datos especialmente protegidos referentes a salud o ideología, así como el descuento, en su caso, de la cuota sindical de los afiliados a un sindicato. Estos datos no resultan relevantes para la finalidad de control de la gestión de la comunidad de propietarios, por lo que la exhibición de dichos directorios o de las nóminas de personal resultará contraria al principio de proporcionalidad y, en consecuencia, darán lugar a una vulneración de la normativa de protección de datos, sin perjuicio de que se deba informar a los propietarios de las retribuciones satisfechas a los empleados, con el adecuado desglose de conceptos retributivos.”

Sobre el estado de morosidad de los vecinos:
Artículo 16.2 LPH “la convocatoria de la Junta contenga la relación de vecinos morosos que estén privados del voto”. En principio, se comunica de forma individual
Artículo 9 h) LPH “ si intentado una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncio de la comunidad, o en lugar visible general habilitado al efecto”.
= para que el estado de morosidad sea público es necesario acreditar los intentos de notificación individuales primero.
La lista de vecinos morosos solo será accesible en Junta.

CONCLUSIÓN:

Los comuneros no tienen un acceso generalizado a toda la documentación que obra en los archivos de la comunidad que puedan contener datos personales, sino solamente a aquellos datos que sean estrictamente pertinentes, adecuados y no excesivos para la finalidad perseguida. El acceso a la información bancaria se tiene que pedir vía una Junta de propietarios. De manera individual no se puede pedir más que los documentos necesarios para actuar en las Juntas. Si la petición de los documentos es con fines de control o fiscalización, se tiene que pedir vía la Junta o el Presidente de la Comunidad.

Para despedir al administrador:
se podrá comunicar en la junta ordinaria anual de la comunidad, indicando en el orden del día o asunto a tratar, el cese propuesto.
se podrá realizar mediante convocatoria de junta extraordinaria, será convocada por el presidente de la comunidad de vecinos. Se puede convocar también por una cuarta parte de los propietarios. En su defecto por quienes representen al menos un 25% de las cuotas de participación.
Voto:
primera convocatoria: mayoría del total de los propietarios + mayoría de las cuotas de participación.
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Texto elaborado por la especialista en propiedad horizontal, Shanen Dûchene y revisado por el socio director David-Juan López Ortega.