PUBLICIDAD ENGAÑOSA: CASO REAL

En este caso, se trata de un litigio contractual entre dos particulares que han suscrito un contrato de arras sobre la base de un anuncio de venta de una finca. En efecto, el 3 de mayo de 2022, un vendedor suscribió este contrato basándose únicamente en la publicidad hecha por el vendedor y teniendo en cuenta los metros-cuadrados indicados en dicho anuncio. Pero, después de la firma del contrato de arras, el comprador se dio cuenta de una diferencia entre los metros cuadrados indicados en el anuncio y los metros cuadrados reales.
Sin embargo, teniendo en cuenta que los reales metros cuadrados de la finca eran indicados en la nota simple, en los datos catastrales de la Dirección General del Catastro y en el contrato de arras, se trata de saber si se puede resolver el contrato de arras sobre la base de un acto de conducta engañosa. En efecto, el interés de resolver este contrato es permitir al comprador no ser más obligado a firmar el contrato de venta en el futuro. En particular, en este supuesto, nos vamos a fijar en el anuncio de venta de la finca, ya que se considera como un elemento esencial del contrato de arras que no se puede poner aparte.

En virtud del artículo 5 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia desleal, es un acto engañoso “cualquier conducta que contenga una información falsa” o “aun siendo veraz pueda inducir en error a los destinatarios, alterando su comportamiento económico”. En particular, la letra b) del precepto mencionado dispone que tal conducta engañosa es aquella que versa sobre las características principales del bien o servicio, así como su “composición”, sus “especificaciones”. Desde entonces, podemos comprobar que para calificar esta conducta, dos requisitos se tienen que cumplir. Primero, que la conducta produzca o pueda producir un daño (el engaño) y segundo, que afecte o pueda afectar a la conducta del destinatario.
Además, en virtud del art. 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, es el demandado quien tiene la carga de la prueba de la exactitud y de la veracidad de las indicaciones, de las manifestaciones realizadas y de los datos que la publicidad expresa.
Por tanto, en virtud de la sentencia 612/2016 del Tribunal Supremo podemos decir que la publicidad (es decir el anuncio), es un elemento esencial del contrato que no se tiene que apartar. Efectivamente, el Tribunal expresa “sí atribuyen carácter esencial a las obligaciones contractuales del vendedor derivadas de la publicidad”. Igualmente, el artículo 61 del RDL 1/2007 va en este sentido. En efecto, el artículo 61 del Real Decreto dispone que “El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.”.

Por consiguiente y a la luz de los ya mencionados preceptos jurídicos y de la jurisprudencia, aunque figuren los reales metros cuadrados de la finca en el contrato de arras, el contrato de arras se puede resolver. En efecto, siendo el anuncio de venta una publicidad para el vendedor y un elemento esencial del contrato, éste último puede perfectamente pedir la resolución del contrato. Además, vemos realmente que las indicaciones del anuncio han realmente incidido en el comportamiento económico del vendedor y que se ha producido un engaño ya que el daño final es que va a comprar una finca sobre la base de elementos que no son del todo correcto. 
TEXTO ELABORADO POR CHRISTOPHER D´AGOSTINI Y REVISADO POR EL SOCIO DIRECTOR DAVID J. LÓPEZ ORTEGA.